河南省洛阳市人民政府


洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法

洛阳市人民政府令
（第２９号）



　　《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经１９９７年４月１１日市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　刘典立
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１９９７年８月２３日



　　　　　　　　　　洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团（以下简称住宅区）。
　　第三条　本办法所称物业，是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
　　第四条　市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门，负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准，并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
　　市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责，加强对住宅区的管理、监督与指导。
　　第五条　住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化管理。
　　第六条　房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
　　　　　　　　　　　　 第二章　管理机构
　　第七条　住宅区应成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的合法权益，负责住宅区的日常管理工作。
　　管委会在市房产管理部门指导下组建。
　　第八条　管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成，其中产权人和使用人的代表不应少于２／３。
　　管委会是群众自治性的社团法人。
　　第九条　管委会的职责：
　　（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
　　（二）决定选聘或续聘物业管理服务企业；
　　（三）审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施；
　　（四）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查；
　　（五）制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
　　管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导，协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
　　第十条　新建住宅区入住率未达到５０％以前，由开发建设单位代行管委会的职责。
　　　　　　　　　　　　第三章　物业管理服务企业
　　第十一条　物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。
　　第十二条　物业管理服务企业应具备下列条件：
　　（一）有明确的章程和固定的办公场所；
　　（二）有健全的组织管理机构，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
　　（三）有符合相应资质等级规定的自有流动资金；
　　（四）有符合国家规定的财务管理制度和收费标准；
　　（五）有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
　　第十三条　物业管理服务企业应当依法成立。
　　市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
　　第十四条　物业管理服务企业的权利：
　　（一）依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务；
　　（二）依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
　　第十五条　物业管理服务企业的义务：
　　（一）履行物业管理服务合同，依法经营；
　　（二）接受管委会和住宅区内居民的监督；
　　（三）接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
　　　　　　　　　　　　 第四章　管理方式及内容
　　第十六条　实施物业管理的住宅区，应在市房产管理部门主持下，通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
　　物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
　　第十七条　《物业管理服务合同》应当明确：
　　（一）管理项目与数量；
　　（二）管理内容；
　　（三）管理费用；
　　（四）双方权利和义务；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）其他事项。
　　《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
　　第十八条　物业管理服务的主要内容：
　　（一）对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修，保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏；
　　（二）对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护；
　　（三）编制房屋及其附属设施、设备的维修方案，履行有关报批手续，并组织施工；
　　（四）维护住宅区内的公共环境卫生；
　　（五）维护住宅区内的公共秩序，配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作，组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件；
　　（六）根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
　　前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等，共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
　　第十九条　物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
　　第二十条　同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋，应委托同一物业管理服务企业管理。
　　　　　　　　　　　　第五章　住宅区的使用及维护
　　第二十一条　住宅区向管委会移交时，开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料；
　　（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。
　　第二十二条　房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
　　（四）不得从事危害公共利益的行为；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。
　　第二十三条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）室内部分，由产权人或使用人负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施，由物业管理服务企业组织定期养护和维修，其费用从住宅共用部位维修费中支出。
　　第二十四条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
　　第二十五条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的，产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理服务企业修缮，其费用由产权人承担。
　　第二十六条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用公共绿化用地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
　　　　　　　　　　第六章　管理服务经费的来源和使用
　　第二十七条　住宅区的开发建设单位或产权单位，应按住宅区房屋建筑总造价１％交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
　　第二十八条　公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管，专款专用，主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
　　第二十九条　住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积０．５％的比例，以建筑造价向住宅区提供。服务用房，产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用，其经营收入全部用于住宅区管理。
　　第三十条　实施物业管理的住宅区内，不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房（含单位用房），应按当年市政府房改部门公布租金标准２０％的比例，向管委会、物业管理服务企业各５０％的比例，交纳住宅区管理服务费。
　　第三十一条　物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》，向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
　　具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
　　第三十二条　住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
　　住宅共用部位维修费，由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体共用部位的维修。
　　住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费，必须严格按照规定用途使用，严禁挪作他用。
　　第三十三条　住宅区经费的收支情况，每半年由物业管理服务企业向居民公布一次，接受管委会和居民的监督。
　　　　　　　　　　　　　　　第七章　奖惩
　　第三十四条　对物业管理工作成绩显著的单位和个人，由市房产管理部门给予表彰奖励。　
　　第三十五条　房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理服务企业予制止，由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失，情节严重的可处以１０００元以下的罚款。
　　（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；
　　（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
　　（四）不照章交纳各种费用的。
　　第三十六条　物业管理服务企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投拆；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房产管理部门可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可视其违法性质处以５００元以上３０００元以下的罚款，直至取消物业管理资格。
　　（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；
　　（三）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
　　（四）不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的；
　　（五）未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
　　物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由市物价部门按国家有关规定查处。
　　第三十七条　经年度检查考核，物业管理服务企业的承担的管理项目有１／３以上达不到规定标准的，由市房产管理部门给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不达标的，由市房产管理部门注销其资质证书。
　　第三十八条　开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的，由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
　　第三十九条　擅自将住宅区专项经费挪作他用的，由监察部门责令改正，对责任者予以行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十条　当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起１５日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附则
　　第四十一条　本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房，均按本办法实行物业管理。　
　　本办法发布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始，分步推进物业管理，有条件的区域可一步到位。
　　第四十二条　单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的，可参照本办法执行。
　　第四十三条　县、（市）可参照本办法执行。
　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。



　　　　　网络技术服务商注意义务应符合其注意能力
　　　　　　　——浙江丽水中院判决范黄河等诉腾讯计算机系统有限公司等侵权案


裁判要旨

网络技术服务提供商对其所提供的服务平台所传输的信息，在未进行编辑、修改或者改变其接收对象的情况下，不承担事先主动审查的法定义务，而只承担事后被动审查、监管信息义务，即在接到相关权利人通知或确知侵权事实存在的情况下采取必要处置措施的义务。

案情

自2010年6月初起，张涛多次在深圳市腾讯计算机系统有限公司（简称腾讯公司）经营的不同的QQ群上向不特定的对象发出“浙江 男 找一起 烧炭自杀”、“浙江 男 找一起自杀的 联系我 15906423317”等内容的自杀邀请。2010年6月23日，范弈杰（1990年4月出生，原上海海事学院大学生）在QQ群上看到被告张涛留下的信息后，与被告张涛联系并约定到丽水自杀。在自杀过程中，张涛终止自杀，并劝范弈杰也放弃自杀；后，张涛离开，而范弈杰自杀死亡。

范弈杰的父母范黄河、门路起诉至浙江省丽水市莲都区人民法院，诉请法院判令：被告张涛、腾讯公司连带赔付两原告死亡赔偿金49.222万元、丧葬费1.374万元、交通住宿费2096元、精神损失费5万元的50%即27.9028万元。

审判

丽水市莲都区人民法院经审理认为：死者范弈杰是一个有独立民事行为能力的成年人，在没有强迫、威胁的情况下自主地选择了以自杀的方式来结束自己的生命，从预备到实施自杀的整个过程中，一直表现出积极追求死亡结果的主观意志，对结果的发生有支配性的作用，应自负主要责任。被告张涛和被告腾讯公司行为间接结合发生损害后果，应当根据过失大小和原因力比例各自承担相应的赔偿责任。

莲都区人民法院判决：一、被告张涛于本判决生效后十日内一次性赔偿原告门路、范黄河死亡赔偿金、丧葬费、交通费的20%计10.1225万元，精神损害抚慰金1万元，合计11.1225万元；二、被告腾讯公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告门路、范黄河死亡赔偿金、丧葬费、交通费的10%计5.06125万元，精神损害抚慰金5000元，合计5.56125万元。

腾讯公司向丽水市中级人民法院提起上诉。

丽水中院认为：腾讯QQ是腾讯公司开发的一款基于Internet的免费即时通讯工具，网络用户利用腾讯QQ进行交流时，腾讯公司仅提供网络技术服务和交流平台。根据我国现有法律、法规的相关规定，腾讯公司并无事先主动审查、监管QQ群聊信息的法定义务，其只承担事后被动审查、监管QQ群聊信息的义务，即腾讯公司负有在接到相关权利人通知或确知侵权事实存在的情况下采取必要处置措施的义务。依照《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》第七条“从事互联网业务的单位要依法开展活动，发现互联网上出现违法犯罪行为和有害信息时，要采取措施，停止传输有害信息，并及时向有关机关报告”的规定，从事互联网服务的单位承担该义务的前提是“发现”，但显然并未赋予其必须主动“发现”违法行为和有害信息的义务，而是指在有人告知或有证据证明其确知相关违法行为和有害信息存在的情形下，其应承担相应义务。本案中，门路、范黄河并未提供证据证明，在范弈杰自杀前，相关权利人已经通知并要求腾讯公司删除、屏蔽、断开链接相关信息或者腾讯公司已确知相关信息存在的事实。此外，本案中腾讯公司不存在作为的侵权行为，也不存在法律明确要求其作为而其不作为的侵权行为；其没有接到任何人要求其删除、屏蔽或者断开链接相关有害信息的通知，因此，其主观上并没有过错；本案中，腾讯公司仅为用户提供网络技术服务和交流平台，并没有对用户的聊天内容进行编辑、修改或者改变其接收对象，范弈杰通过腾讯公司提供的信息交流平台与他人相约自杀，其死亡系其积极追求自杀的结果，故腾讯公司的行为与范弈杰的死亡不存在因果关系。因此，腾讯公司不具备侵权损害赔偿责任的构成要件。

丽水中院终审判决：一、维持莲都区人民法院（2010）丽莲民初字第1034号第一项民事判决。二、撤销莲都区人民法院（2010）丽莲民初字第1034号第二项民事判决。三、驳回被上诉人门路、范黄河对上诉人深圳市腾讯计算机系统有限公司的诉讼请求。

评析

１.腾讯公司运营QQ软件，其属于网络技术服务提供者 根据网络服务提供者在网上信息交流中所处地位的不同，可将网络服务提供者分为内容服务提供者和技术服务提供者。本案腾讯QQ是腾讯公司开发的一款基于Internet的免费即时通信软件，是一个聚集一定数量QQ用户的长期稳定的公共聊天室，是早期聊天室的一种改进。即时通信是一个终端服务，允许两人或多人使用网络即时的传递文字讯息、档案、语音与视频交流。透过即时通讯功能，用户可以知道其QQ联系名单的人是否正在线上，及与他们即时通讯。腾讯公司为用户提供的是信息交流平台及网络技术服务，故腾讯公司运营QQ软件的行为，其行为主体应归入技术服务提供者。

２.技术服务提供者承担的注意义务应与其注意能力相匹配 面对网络的海量信息，作为技术服务提供者在客观上没有能力对每条信息进行审查。鉴于此，各国立法一般都不要求网络服务提供者承担监督其传输和存储的信息的一般性义务，也不要求网络服务提供者承担主动收集表明违法活动的事实或情况的一般性义务。本案腾讯公司运营的QQ软件上的QQ群已有6千万个左右，每天在QQ群上传输的信息达百亿条之多。作为运营商要对这些信息进行事先审查、监管，其运用人工查看手段显然不可能，只能对其传输的信息运用技术手段如设定关键词等形式进行即时监管。《网络信息服务管理办法》列举了九种情形，如危害国家安全、损害国家荣誉和利益等。本案张涛在QQ群上发布的“浙江 男 找一起 烧炭自杀”、“浙江 男 找一起自杀的 联系我 15906423317”等内容的信息，信息中出现的“自杀”词语，并不属于《网络信息服务管理办法》规定的网络服务提供者应删除或屏蔽的内容。而且对张涛在QQ群里发布的信息，通过对整条信息的综合解读，能得出是“自杀邀请”这个信息，但计算机本身不能得出这些信息属于“自杀邀请” 信息。

本案案号：（2010）丽莲民初字第1034号；（2011）浙丽民终字第40号

案例编写人：浙江省丽水市中级人民法院 周小兰