吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第181号

　　《吉林市最低收入家庭廉租住房管理办法》，已经2007年4月16日吉林市人民政府第13届72次常务会议讨论通过，现予发布，自2007年6月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长 张晓霈
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年4月16日



　　　　　　吉林市最低收入家庭廉租住房管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总　则
　　第一条　为建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市城区范围内城镇居民最低收入家庭廉租住房（以下简称廉租住房）的管理适用本办法。
　　第三条　本办法所称最低收入家庭廉租住房，是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的租金相对低廉的社会保障性质的住房。
　　第四条　市房地产行政主管部门是本市廉租住房工作的行政主管部门。其主要职能是：
　　（一）贯彻执行有关法律、法规和规章；
　　（二）负责编制廉租住房建设、购置、补贴等规划和年度计划；
　　（三）负责廉租住房的审查、登记、租金补贴给付工作；
　　（四）负责廉租住房的管理工作。
　　发展改革、财政、民政、建设、规划、国土资源、税务、住房公积金、审计等有关部门应当按照各自职责做好廉租住房工作。
　　第五条　廉租住房保障方式实行发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的原则。
租赁住房补贴，是指对符合条件的申请对象发放补贴，由其自行到市场上租赁住房的保障方式。
实物配租，是指对符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金的保障方式。
　　租金核减，是指在一定时期内对现已承租公有住房的最低收入家庭，产权单位按照有关规定给予租金减免的保障方式。
　　　　　　　　　　　　第二章　廉租住房资金的来源、管理和使用
　　第六条　廉租住房资金来源主要包括：
　　（一）市、区财政预算安排的专项资金；
　　（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城镇廉租住房补充资金；
　　（三）土地出让净收益中按国家规定比例5%左右提取的资金；
　　（四）社会捐赠的资金；
　　（五）通过其他渠道筹集的资金。
　　第七条　廉租住房资金应当专户储存、专项管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理，不得挪作他用。
　　财政、审计部门对廉租住房资金的筹集、使用和管理进行监督。
　　第八条　廉租住房保障资金年度使用计划由市房地产行政主管部门编制，经市人民政府批准后实施。
　　　　　　　　　　　　第三章　实物配租廉租住房的来源和管理
　　第九条 实物配租的廉租住房的来源主要包括：
　　（一）政府出资收购的住房；
　　（二）社会捐赠的住房；
　　（三）腾空的公有住房；
　　（四）政府出资建设的廉租住房；
　　（五）其他渠道筹集的住房。
　　第十条　廉租住房的建设用地以行政划拨方式供应。
　　建设廉租住房免收行政事业性收费。
　　第十一条　经批准购买成品住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予免收税费的优惠。
　　第十二条　实物配租的廉租住房产权归政府所有，只租不卖，使用权不得转让、转租。
　　第十三条　实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
　　廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成，由价格主管部门定价。
　　　　　　　　　　　　第四章　廉租住房保障对象的条件及保障标准
　　第十四条　廉租住房保障对象为城镇最低生活保障无房家庭或者其人均住房面积低于全市人均住房面积60%，同时具备下列条件的家庭：
　　（一）正在享受城市最低生活保障的家庭；
　　（二）家庭所有成员均具有本市城市户口。
　　第十五条　租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。每户租赁住房补贴额度，根据廉租住房面积控制标准，按比例计算。超出补贴部分自行承担。
　　第十六条　经市房地产行政主管部门认定的，符合租金核减标准的廉租户按公有住房标准租金的50%缴纳保障面积标准以内的房屋租金；超出保障面积部分，按公有住房标准租金收取。租金核减差额部分，从廉租资金中拨付给产权人，具体拨付方法另行制定。
　　第十七条　廉租住房保障对象的条件和保障标准的调整，由市房地产行政主管部门会同有关部门确定，报市政府批准后公布实施。
　　　　　　　　　　　　　　第五章　廉租住房保障的申请审核
　　第十八条　申请廉租住房保障的家庭应当提出书面申请。有关部门受理后通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入、人口和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查，并如实提供有关情况。
　　第十九条　经登记公示无异议或者异议不成立的，申请租金核减的家庭，持《吉林市廉租住房租金核减审批表》等资料，经市房地产行政主管部门确认后，产权单位按照规定予以租金核减；申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭，持《吉林市廉租住房租赁住房补贴审批表》或者《吉林市廉租住房实物配租审批表》等资料，经市房地产行政主管部门确认后，实行保障对象轮候，市房地产行政主管部门按照规定程序、轮侯顺序对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
　　租赁住房补贴资金按照规定标准直接拨付给房屋出租人，用于冲抵房屋租金。
　　第二十条　申请人在轮候期间，家庭收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知市房地产行政主管部门。经审核后，市房地产行政主管部门应当对变更情况进行变更登记，不再符合申请廉租住房条件的，取消其资格。
　　第二十一条　吉林市城市拆迁管理条例》实施后被拆迁的，享受过拆迁安置、产权调换、货币补偿的和享受过住房货币补贴的最低生活保障家庭，不得申请廉租住房。
　　第二十二条　建立廉租住房和最低生活保障家庭的住房档案。市房地产行政主管部门负责全市廉租住房档案资料的建立和管理；各区人民政府负责本辖区最低生活保障家庭住房档案的建立、调整和管理，并报市房地产行政主管部门备案。
　　廉租住房档案和最低生活保障家庭的住房档案一户一档，实行动态管理。
　　第二十三条　享受廉租住房保障的家庭，应当向市房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。市房地产行政主管部门每年会同民政等部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房情况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等及时调整并告知当事人。
　　第二十四条　市房地产行政主管部门作出取消享受廉租住房保障资格决定后，承租人腾退确有困难的，经批准，可以在一定期限内按标准租金续租，但最长租赁期限由廉租住房产权单位（管理单位）根据情况确定。
　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　罚　则 　　
　　第二十五条　享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房、停止发放租赁补贴、停止租金核减。
　　（一）被取消享受城市最低生活保障待遇的；
　　（二）因家庭人数减少或者住房面积增加，人均住房面积超出住房保障标准的；
　　（三）擅自改变房屋用途的；
　　（四）将承租的廉租住房转借、转租、调换的；
　　（五）连续6个月以上未在廉租住房居住的；
　　（六）拖欠租金累计达6个月以上的；
　　（七）承租廉租住房期间享受住房货币补贴的；
　　（八）法律、法规规定应该收回的。
　　第二十六条　当事人申请廉租住房时违反本办法，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补交核减的租金，并处以1000元以下的罚款。
　　第二十七条　市房地产行政主管部门作出取消享受廉租住房保障资格决定后，承租人未按本办法第二十四条规定，逾期不腾退的，产权单位（管理单位）可依法提起诉讼。
　　第二十八条　为廉租住房申请人提供虚假证明的，追究直接当事人的责任，同时给予提供虚假证明的单位负责人行政处分；情节严重的，追究刑事责任。
　　第二十九条　房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，索贿、受贿、玩忽职守，不依法履行监督管理职责的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　附　则 　
　　第三十条　本办法由吉林市房地产管理局组织实施。
　　第三十一条　本办法自2007年6月1日起施行。


商业网络团购，作为当下最为流行的网络购物方式，系指由以营利为目的的商业团购网站联系经营者，确定团购内容后发起并参与的，通过团购网站聚集消费者并在线订立团购合同，线下进行消费的网络团购模式。区别于传统的团购以及由消费者或经营者发起的网络团购，商业网络团购最突出的特点在于：团购网站将参与从聚合消费者和经营者，到订立或解除与消费者的团购合同、收取消费者支付的价款，乃至在发生消费纠纷后“先行赔付”等全部过程。团购网站发挥的积极作用，极大地提高了交易效率和降低了交易成本，但也导致容易混淆团购网站与经营者的合同地位、权利义务内容以及责任范围。因此，本文旨在厘清上述问题，以期有利于在司法实践中正确处理此类纠纷。

团购网站与经营者的合同关系

团购网站与经营者的合同关系需要进行类型化区分。

在一般情况下，经营者与团购网站之间存在的是一种非典型合同，即由居间合同与委托合同构成的类型结合合同。

首先，从商业网络团购的交易规则来看，针对服务类团购，消费者需要到经营者处接受服务，通常不会引起消费者对交易相对人的误解；针对实物类商品的团购，团购网站一般都在网站上标注出经营者的名称。因此，团购网站本身并不是经营者，也并非以自己的名义为经营者从事贸易活动，二者不是行纪关系。其次，从团购网站自身的法律定位来看，如“爱帮利用自身推出的网络团购平台，为用户及产品、服务的实际供应商户提供居间推广服务，并受商户委托代为向参与特定团购活动的用户收取相应费用”。该表述阐明了团购网站的双重作用，即提供居间服务和受托处理相关事务。因此，二者之间不可能仅存在居间合同。因为居间人仅能向经营者报告订立合同的机会或为合同的成功订立提供媒介服务，而不会参与到经营者与消费者的关系中，更无权从事接受订单和价款等行为。如若为此，必然需要委托合同的委任。最后，从商业团购网站的盈利方式来看，团购网站从经营者处获得的报酬一般分为两个部分：一是从其促成的每笔交易中提取一定比例的分成，最终报酬总数依成交总量确定；二是向经营者收取的固定费用和报酬，作为向其提供网络技术服务和代为从事收取价款、签订合同等行为的对价。所以，团购网站并非经营者的“合营者”或“柜台承租者”。

因此，在经营者与团购网站之间存在的并非任何一种典型合同，而是由居间合同与委托合同的部分构成的类型结合合同。因为团购网站据此同时具备了居间人资格和代为从事订立合同、接受价款等法律行为或事实行为的受托义务（代理从事法律行为时，经营者授权的意思表示包含在其与团购网站的合同条款中），而经营者仅负担支付报酬的对待给付义务。所以，团购网站与经营者的权利、义务和违约责任，应依据合同法中关于居间合同和委托合同的规定来确定，团购网站不承担商品买卖或服务合同的违约责任。

在特殊情况下，当团购网站以转售商品或服务获取差价的方式盈利，并且未表明其居间人和受托人的身份时，则团购网站本身即为经营者，应依合同法对买卖或各类服务合同的规定确定其权利及义务。在实际交易中，由于消费者难以查明团购网站的盈利方式，因此如果团购网站没有在交易前以合理的方式提请消费者注意其特殊的合同地位，以及没有在交易中明确地向消费者提示真实的经营者时，也应要求团购网站承担经营者责任。

团购网站与消费者的合同关系

团购网站与消费者之间的合同关系，主要为以下两种：

第一，网络服务合同关系。在一般情况下，团购网站与消费者间仅存在网络服务合同关系。这种网络服务合同，是一种单务、无偿的合同，即消费者在成为团购网站的会员后，便可以无偿利用团购网站的技术及服务了解团购信息、完成订立合同、支付价款等行为，且无任何对待给付义务。根据笔者对北京地区87家知名团购网站进行的统计，其中有55家团购网站提供了成文的用户服务协议，明确界定团购网站与消费者之间是一种网络服务合同关系，并明确约定了二者在使用与提供团购网络服务方面的权利和义务。新近出台的《关于加强网络团购经营活动管理的意见》（以下简称《意见》），将团购网站界定为“提供网络交易平台服务”的经营者，而并非提供商品或服务之人，也佐证了上述观点。

第二，“先行赔付”承诺下的保证合同关系。《意见》“鼓励”团购网站建立“先行赔付”制度以保障交易安全。根据笔者的统计，北京地区87家知名团购网站中已有34家作出了特定情形下“先行赔付”的承诺。这种“先行赔付”的承诺，实际上是团购网站与消费者之间的一种保证合同，即当经营者不履行商业网络团购合同义务或履行义务不符合约定时，由团购网站向消费者承担责任的担保方式。团购网站一般承担连带保证责任，即违约发生后，消费者既可以向经营者追究违约责任，也可以向团购网站先行要求赔偿。

消费者权益保护法修订征求意见稿第二稿，将包含团购网站在内的网络交易平台经营者的连带赔偿责任法定化，但在此条审议通过之前，“先行赔付”承诺仍是消费者要求团购网站承担买卖或服务合同赔偿责任的唯一依据。在据此确定团购网站的责任时，需要注意：第一，团购网站的担保范围及条件。团购网站一般仅承诺“若承担责任则限于合同的金额”或仅在“收到的产品与承诺内容严重不符”等特定条件下承担赔偿责任。第二，一般缺乏关于保证期间的约定。依据担保法第二十六条第一款，团购网站承担连带保证责任的期间仅为主债务履行期届满后的六个月。此后，则不能要求团购网站承担保证责任。

因此，在发生商业网络团购纠纷时，应首先考察团购网站的交易规则、盈利模式和法律文件等，辨清团购网站的法律地位。然后，再区分其与不同主体的合同关系，依照相应的合同类型，分别确定团购网站在各类商业网络团购纠纷中应承担的违约责任。


（作者系清华大学法学院硕士研究生）