马鞍山市人民政府关于印发马鞍山市物业管理实施办法的通知
安徽省马鞍山市人民政府
马鞍山市人民政府关于印发马鞍山市物业管理实施办法的通知
各县、区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：
《马鞍山市物业管理实施办法》已经市政府第76次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一二年七月十三日
马鞍山市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 新建住宅物业应当实行物业管理。
未实施物业管理的老旧小区，经过旧区整治后基本符合实施物业管理条件的，应当实行物业管理；配套设施不全未实施物业管理的老旧住宅小区暂由所在区街道办事处或乡镇人民政府统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 市住建委是本市物业管理行政主管部门。负责起草制定本市物业管理相关规定，二级（含）以上物业服务企业资质的初审和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，物业服务企业及其行为的监管、违法行为的查处，物业专项维修资金的归集和监管，指导物业管理区域的划分。
县区住建委（房管局）是所在地物业管理主管部门，负责新设立物业服务企业（暂定三级）资质证书的颁发和管理、物业管理区域的划分、物业管理的日常监管、指导业主大会和业主委员会工作，接受市住建委的业务指导。
街道办事处、乡镇人民政府在县区物业行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区服务的关系。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好本社区所属小区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，帮助、指导业主大会通过招投标或其他方式选聘物业服务企业以及与物业管理有关的其他工作。
第五条 规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。
（一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。
（二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。
（三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
（四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。
（五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。
（六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。
（七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 房屋所有权人为业主。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会选举产生的业主委员会为大会的执行机构。
第八条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：
（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
（二）批准业主委员会工作规则；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；
（六）法律、法规和规章规定的其他职责。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达50%以上的；
（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满3年的。
第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会（村民委员会）组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。
符合召开首次业主大会会议条件之一、但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告，并在90日内组织召开首次业主大会。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户5元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。
第十二条 业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。业主大会议事规则的内容应当包括：业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上的业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第十四条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。
第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条 业主委员会除按照《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的相关规定履行职责外，经业主大会批准，还应当履行下列职责：
（一）建立业主委员会日常工作的规章制度；
（二）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
（三）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条 业主委员会人数应当是5-11名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上业主委员会成员为9-11 名的单数。
业主委员会任期一般为3年，其组成人员可以连选连任。分期开发的物业区域达到成立业主大会条件的可以先期成立。在物业区域新的一期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会通过选举产生主任1名、副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十九条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届工作。
业主委员会届满后10日内，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 换届、选举、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单和基本情况等。
县区物业管理行政主管部门应及时将备案情况报市住建委，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会委员不得从事与本小区物业管理有关的经营活动。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令改正或撤销其决定，或由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。
第二十二条 在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、居民委员会应当履行各自的职责，密切配合，共同做好物业管理区域内相关工作：
（一）业主委员会接受县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理，配合居民委员会、村民委员会履行与物业管理有关的工作职责，监督与支持物业服务企业的工作，协助公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域内相关工作。
（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，服从县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理，按法律、法规及物业服务合同约定为业主提供服务。
（三）居民委员会、村民委员会应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府监督管理物业管理活动，引导业主将小区物业管理与社区管理相结合，支持业主委员会和物业服务企业的工作。
第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会确定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三章 物业服务企业
第二十四条 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第二十五条 物业服务企业实行资质管理制度。
物业企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接单个项目30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接单个项目20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
未取得物业服务资质证书的企业或单位不得从事物业管理工作。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。
第二十六条 从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第二十七条 物业服务企业享有下列权利：
（一）依照有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理；
（二）依照省、市有关规定和物业服务合同收取物业服务费用和其他费用；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）制止违反物业管理规约的行为；
（五）经业主大会同意，可以开展与物业服务有关的经营活动；
（六）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
第二十八条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传；
（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验；
（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（六）按照规定公布物业服务费收支情况；
（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；
（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动；
（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；
（十）法律、法规规定或者服务合同约定的其他义务。
第四章 前期物业管理
第二十九条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。
第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总建筑面积10万平方米以上的项目应当实行公开招投标。
第三十一条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十二条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。
建设单位应当自招标结束之日起15日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。
签订前期物业服务合同期限一般不超过3年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。
第三十三条 实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度。
开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。
第三十四条 物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定：
（一）物业管理区域物业总建筑面积5万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。
（二）物业管理区域物业总建筑面积25万平方米（含）以下、5万平方米以上的，按照物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超过25万平方米的，超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。
（三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。
（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰的比例在规划定位的商业用房中配置。
（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20平方米。
物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。
建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。
第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。
（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；
（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；
（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；
（四）按照规划要求完成消防设施建设；
（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；
（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；
（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（五）园林施工图纸及树种清单；
（六）业主名册；
（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
第三十七条 实行新建住宅交付使用查验制度。
新建住宅项目竣工后，开发建设单位应当组织竣工验收，办理竣工验收备案手续，相关部门和单位对公建配套设施设备建设情况进行查验，符合物业交付条件的由市住建委出具“新建住宅符合交付使用条件证明书”。对未取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”的，开发建设单位不得向业主办理物业交付手续，擅自交付的开发企业应当承担违约责任，房地产开发项目资本金暂缓退还，产权登记机关不得受理开发企业报送的办理房屋权属登记资料。
第五章 物业服务与收费
第三十八条 一个物业管理区域只能有一个物业服务企业实施物业服务。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业服务。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成业主损失的，物业服务企业应当承担责任。
第三十九条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非普通住宅及非住宅物业综合服务费实行市场调节价。
普通住宅物业综合服务费实行分等定价，由市物价局会同市住建委根据物业类型、物业的硬件设施、服务内容、服务标准和服务成本变动等情况，制定相应的等级收费基准价和浮动幅度，并向社会公布。
第四十条 物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全nt-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: 仿宋_GB2312">
新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。
第四十二条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收费依据及收支情况；业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订委托服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 物业服务企业所将签订的物业服务合同应报送市、区两级物业主管部门登记备案后，方可办理物业服务收费相关手续。
第四十五条 市住建委每年对物业服务企业进行服务质量考核，考核结果将记入该企业诚信档案，并向社会公布。
市物业管理行业协会应当建立行业自律机制，制定并实施行业自律规范，加强对会员单位及物业服务从业人员的自律性监管，促进物业服务企业依法诚信经营。对违反行业自律规范、损害业主权益的行为应当采取相应的行业自律措施。
第四十六条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由县区物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位、城管执法、公安派出所等单位、业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的相关事项。
第六章 物业的使用与维护
第四十七条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。
第四十八条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将非经营性用房改为经营性用房；
（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）违反规定停放机动车辆和自行车等非机动车辆；
（十）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
第五十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。
第五十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。
车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定。
任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。
第五十二条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、物业经营性用房；
（二）门卫室、监控室、共用走廊；
（三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（六）其它依法归全体业主的设施设备。
第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、使用人阻挠维修更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第五十四条 物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后按照规定办理相关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费不足，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第七章 法律责任
第五十六条 有下列行为之一的，按照国务院《物业管理条例》的规定处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（七）挪用专项维修资金的；
（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；
（九）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。
违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业公共部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十七条 有下列行为之一的，按照安徽省《物业管理条例》的规定处罚：
（一??业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续，擅自撤离的；
（二）拆改房屋承重结构；
（三）侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的；
（四）擅自将住宅改变为经营性用房的。
第五十八条 有下列行为之一的，按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定处罚：
（一）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的；
（二）物业服务企业出租、出借、转让资质证书的；
（三）物业服务企业不按规定及时办理资质变更手续的。
第五十九条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十条 违反本办法的规定，物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第六十一条 农民安置房小区按照8‰配置物业服务经营性用房的执行时间为2012年8月1日后取得土地使用权的开发建设项目。
第六十二条 本办法实施中的具体问题由市住建委负责解释。
第六十三条 本办法自2012 年8月 1日起施行。2006年3月10日市政府发布的《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》（马政〔2006〕8号）同时废止。
一、案情
申请执行人（原被执行人）杨文显。
申请执行人（原被执行人）李肖琼，系杨文显之妻。
被执行人（原申请执行人）杨万江。
1996年，杨文显以镇建筑公司的名义承建镇第二中学办公综合楼及学生宿舍楼，由于资金不足，同年8月25日，杨文显与其妻子李肖琼一起向杨万江借款180000元，并签订了借款协议，协议约定还款时间为“工程结束后即刻归还清对方”。事后，双方因借款偿还问题起纷争。2006年1月20日，杨万江向法院起诉，要求杨文显、李肖琼归还借款本金180000元及支付利息。
二、判决与执行
一审法院审理后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但因已超诉讼时效，判决驳回杨万江的诉讼请求。杨万江不服，向市中级人民法院提起上诉。
市中级人民法院终审后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但并未超诉讼时效，于是，二审民事判决：一是撤销一审民事判决；二是杨文显、李肖琼应偿还拖欠杨万江借款本金18万元及支付利息等，诉讼费用由杨文显、李肖琼负担。据此，市级人民法院于2006年11月至2007年1月间，强制扣划了杨文显、李肖琼的在银行的存款40万元，除去执行费用2075元外，将397925元全部退回给杨万江。存款扣划后，杨文显、李肖琼不服，申请再审。
市中级人民法院再审后认为，杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息是事实，但已超过诉讼时效，于是又作出再审民事判决：一是撤销二审民事判决；二是维持一审的民事判决；一审、二审、再审的诉讼费用共25874元，全部由杨万江负担。
为此，对于已被强制执行的款项40万元，原被执行人杨文显、李肖琼依据再审判决向法院提出申请执行回转，要求法院强制杨万江返还40万元和利息及再审诉讼费2718元。因而，对于本案能否执行回转，面临选择。
三、争议
在讨论该案能否执行回转过程中，存在两种意见。一种意见认为该案应裁定执行回转。理由是：根据《民事诉讼法》的规定和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第109条规定，在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。拒不返还的，强制执行。该案原来的执行依据二审民事判决已被撤销，所以应作出执行回转的裁定，责令原申请执行人杨万江返还已取得的款项给原被执行人杨文显和李肖琼。
另一种意见认为不应执行回转。理由：该案存在特殊性。一是该案的再审判决也认定当事人之间存在债权债务关系，认定杨文显和李肖琼应当偿还借款本金18万元及支付利息给杨万江，只是超过了诉讼时效而撤销原执行依据；二是法院强制执行杨文显和李肖琼的40万元并没有损害到杨文显和李肖琼的利益。如果法院裁定执行回转，让杨文显、李肖琼重新获得40万元，在事实上是不当得利。人民法院动用公权让一方当事人获得不当得利，显然与执行回转的目的——保护当事人的合法权益不受到侵害不符。另外，欠债还钱是中国的传统伦理观念。杨文显和李肖琼欠杨万江之债，虽属自然之债，但按照我国的传统伦理观念，仍是杨文显和李肖琼应还之债，只是不允许杨万江通过公权途径追讨。如果本案裁定执行回转，让杨文显、李肖琼重新获得40万元，显然其社会效果并不好。因此，该案不应裁定执行回转。
四、评析
笔者赞同第一种意见。理由是：
首先，该案符合执行回转的法定条件。执行回转必须具备三个条件：(1)执行程序已经进行完毕。这是产生执行回转的形式要件。(2)执行根据被依法撤销。这是产生执行回转的实质要件。执行程序的发生以有执行根据为前提，即是强制实现执行根据中所确定的当事人之间权利义务关系的程序。一旦执行根据有错误，依法定程序被撤销，执行根据中所确定的权利义务即失去了其合法根据。那么，将错误的执行根据执行完毕，自然就会产生执行回转的问题。(3)根据新的生效法律文书执行。执行中，据以执行的法律文书被撤销或者变更，人民法院应根据新的生效法律文书执行回转。上述三个条件必须同时具备。
结合本案的情况，该案原来的执行依据二审民事判决已被撤销，当原被执行人杨文显、李肖琼依据再审判决向法院提出申请执行回转，要求法院强制杨万江返还40万元和利息及再审诉讼费2718元时，如果裁定不予执行回转既于法无据，同时又明显违背《民事诉讼法》“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还”的强制性规定。
其次，“不应裁定执行回转”的观点是一个极端走向了另一极端。既然杨文显、李肖琼欠杨万江借款本金18万元及利息已超过诉讼时效，杨万江的债权已经转化为自然债权，那么，根据民法通则诉讼时效制度的规定，法院对杨万江的债权不应再进行保护。既然法律赋予杨万江的权利而不去行使，那么，杨万江只有通过其他救济手段实现自己的目的。
以此而言，对于本不应当受到公权保护的权利，但因为一份错误判决而运用公权予以保护了，这是审判中的悲剧。法律规定了执行回转制度，正是针对执行发生的错误而采取的一种补救措施。“让杨文显、李肖琼重新获得40万元，显然其社会效果并不好”的认识，实际上等于运用公权又保护了一种法律不应保护的行为，如此的社会效果更是可怕的。
其三，自然债务形成的占有并非不当得利。杨万江的资金被杨文显、李肖琼占有是因为杨万江作为债权人长期怠于行使权利的结果，杨万江失去的仅是法律上的胜诉权，其与杨文显、李肖琼之间的债权债务关系依旧存在。杨文显、李肖琼占有的资金虽应受到道德方面的谴责，但将“杨文显、李肖琼重新获得40万元”看作是“在事实上是不当得利”是缺乏法律依据和法理支持的。那种认为“人民法院动用公权让一方当事人获得不当得利，显然与执行回转的目的——保护当事人的合法权益不受到侵害不符。”是缺乏前提条件的，同时，混淆了人民法院依法执行回转与道德约束的关系。