海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会关于加快积压房地产产权确认工作的决定
海南省人民代表大会常务委员会


（一九九九年九月二十四日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，自公布之日起施行）


为了贯彻落实国务院批准的《处置海南省积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》），明确积压房地产权属关系，加快处置海南省积压房地产工作，根据国家有关法律、法规和《试点方案》，结合本省实际，特作如下决定：
一、凡在海南经济特区内，1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目和闲置工地，未办理有关产权登记手续的，房产所有者和土地使用者应从1999年10月1日起60日内依法办理有关产权登记手续。
二、在规定的产权登记期限内，房产所有者和土地使用者申请登记的，应当提供相关资料和证明材料，房产土地行政管理部门经审查认为手续齐全、产权清晰，符合国家有关规定的，县级以上人民政府应及时登记核发土地使用权证书；房产行政管理部门应及时登记核发房屋所有权证书
。
房产、土地行政管理部门经审查认为产权申请人提供的相关资料和证明材料有疑义，应在省级媒体上发布产权征询异议公告。公告的主要内容包括：房地产的名称、位置及四至、面积、建设情况、产权申请人、提出异议的期限、受理异议机关。提出异议的期限不得少于60日。
对产权征询异议公告的房地产产权有利害关系的，应在公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议并填表登记。
三、未在产权登记期限内办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管。
由房产行政管理部门依法代管的房产，管理期间该房产所得收益由房产行政管理部门代为收取、保管，并提取收益的5％作为代管费。
代管期间，无人主张权利的房屋，房产行政管理部门可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请；人民法院依法审查后判定为无主财产的收归国家或集体所有。
四、未在产权登记期限内办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，由县级以上人民政府土地行政管理部门按非法占地依法查处。
五、产权申请人不能提供完备的土地出让或者房地产交易手续的，只要其提出的土地出让合同和房地产交易合同、付款凭证等证明材料在产权征询异议公告期限内无异议，县级以上人民政府或者房产行政管理部门经审查认定其提供的证明材料真实合法，可以确定土地使用权、房屋所有
权，并办理登记发证；房产工程尚未竣工的，可以核发土地使用权，确认土地使用权。
六、对涉及同一合法房地产的投资者、债权债务人能够达成产权分配比例协议的，可以按照其协议比例登记确认产权。
七、房产所有权或土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期不能清偿，抵押人和抵押权人书面协议以抵押物作价抵押的，县级以上人民政府或房产行政管理部门可以变更登记土地使用权或房产所有权。
《中华人民共和国担保法》实施以前，以土地使用权或房产所有权抵押贷款未办理抵押登记且双方对抵押的效力没有争议，也不涉及第三人权益的，可以补办抵押登记手续。
八、依法出让的土地，因政府及有关部门的原因而未核发土地使用权证书，土地使用者已投入一定开发资金并转让或者经多次转让，对其中符合土地利用总体规划和城市建设总体规划的，由县级以上人民政府根据实际情况，办理土地使用权登记，核发证书。
九、符合土地利用总体规划和城市建设总体规划，但产权申请人未缴清土地使用权出让金或者无力交纳报建、土地转让等规费的，可以用商品房折抵有关费用，补办有关手续，办理产权登记；也可以先予以办理产权登记手续后，由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。
十、房地产转让人拖欠税款的，只要最终受让人已缴纳其本人应缴纳的税款，县级以上人民政府或房产行政管理部门应当为其办理有关产权登记。房地产转让人拖欠的税款，由税务部门予以追缴。
十一、对房屋所有权和土地使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府按照管辖范围处理。
十二、不服人民政府或房产行政管理部门对土地使用权和房屋产权处理决定的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。
人民法院应当在法律规定的审判时限内审理结案。县级以上人民政府或者房产行政管理部门应当依据生效的人民政府复议决定、人民法院或者仲裁机构的法律文书进行产权登记。
十三、对有债权、抵押权申请的，通过仲裁或司法程序解决。仲裁机构或司法机关生效的法律文书应当作为县级以上人民政府或者房产行政管理部门进行产权登记的依据。
十四、对房地产开发、交易中不能依法进行产权登记，或手续不全的，由省人民政府根据法律、法规和国务院的有关规定，结合海南经济特区的实际情况，制定规章或规范性文件，采取具体措施，予以处理。
十五、土地、房产、工商、税务、银行等部门及司法机关，应当各司其职，互相配合，共同做好积压房地产产权登记确权工作。
十六、本决定自公布之日起施行。



1999年9月24日
　　非婚同居不产生像婚姻一样的配偶身份，在当事人之间产生的非婚同居关系不是婚姻关系，也不是传统意义上的亲属关系，当事人与对方亲属之间亦不产生姻亲关系。
　　非婚同居的财产法律关系，是基于同居事实在当事人之间、当事人与第三方之间产生的财产关系，可分为内部财产关系和外部财产关系。内部财产关系是在同居当事人之间的效力，外部财产关系是同居当事人与第三方之间的效力。我们认为，解除同居关系时的财产分割应根据不同的财产关系遵循如下原则：
　　1、内部财产关系
　　（1）契约优先原则
　　法律不干涉当事人就同居期间做出的财产处分，当事人的内部财产关系应充分尊重当事人的意思自治。当事人就同居期间的财产权益做出的书面协议可在当事人之间产生法律效力，双方当事人均应依约承担相应权利义务，该协议可作为司法机关处理同居期间财产分割的依据。
　　（2）无财产协议时的财产分割
　　非婚同居关系当事人的共同生活仅是一种事实状态，不像婚姻关系因结婚而形成法定的特殊人身财产关系，不能基于其同居的事实而产生财产共有的法律效果。我们认为，原则上，同居期间，按照谁取得就归谁所有的原则，当事人各自的收入和取得的财产仍应归各自所有，除非是双方通过共同的劳作和经营取得的财产。若当事人之间有合伙经营，可基于合伙关系适用财产共有制规定，但这与同居关系本身无关。在夫妻共同财产制的婚姻背景下，夫妻间的赠与一般不发生权利转移，是夫妻共有财产的共同处分。在非婚同居关系中，如果一方在同居前或期间，给予另一方一定的财物，可适用《合同法》关于赠与合同的规定处理。借同居关系或名义上的婚姻关系索取的财物，在解除同居关系时，如同居时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还。
　　同时，当事人在非婚同居期间，还必然要产生日常家务，共同负担一些必要事项，比如水电、服装、家具的购买使用，日常的文娱、医疗，子女的教养等。这些日常家务的支出，并不必然有双方共同负担，一般根据“谁支出，谁负担”的原则进行认定。同居期间购置的财产，亦应采用谁购买，归谁所有的原则。但对于双方均有所付出，而财产的使用又是由双方共同进行的，财产权利的归属问题，作为共同共有较为合适。比如，如果同居关系当事人在共同生活期间的实际收支产生混同，无法说明财产的实际出资状况，就应认定为共同所有。对于这些财产，只要当事人能够证明出资状况和出资比例，就可以确认财产为出资人的个人财产或根据出资比例确认按份共有。也就是说，同居关系中，对财产属性的认定从根本上是一个对出资关系进行举证的问题。同理，对于收回的同居期间的对外债权，如果一方能够证明自己在该债权中的份额，即可按照该份额取得一定比例的权利，而一方偿还了同居期间的对外债务，也可按照另一方应承担的份额向其主张权利。
　　最后，同居的当事人间不存在配偶人身关系，非婚同居期间一方需要扶养，另一方不须负扶养的义务，解除同居关系后也没有相互的扶助义务，但一方可依法享有经济帮助请求权。解决同居关系非婚生子女抚养和财产分割问题时，应照顾妇女、儿童的利益，若一方在同居期间患有严重疾病未治愈，分割财产应予适当照顾，或由另一方给予一次性经济帮助。
　　综上，对解除同居关系时无财产协议的财产分割，可遵循如下原则：同居前的财产为双方各自的个人财产；同居期间各自所得和购买的财产归个人所有，共同劳动经营所得由双方共同所有；同居期间以必要的共同生活之需要购置和积累的财产由双方共同所有，但不排除以实际出资人和出资比例判断所有权的归属和各自所占份额。
　　（3）针对遗产的权利
　　首先，应根据《婚姻法解释（一）》第五条的内容对同居状况进行认定，若满足事实婚姻条件，可按照当事人之间存在合法夫妻关系对继承权进行认定，若不满，则按照同居关系进行处理。根据《婚姻法》和《继承法》的规定，非婚同居当事人不得以配偶身份继承遗产。但非婚同居伴侣可以根据我国《继承法》第十四条，作为法定继承人以外的人适当分得遗产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十七条规定，遗产因无人继承收归国家或集体所有时，按《继承法》第十四条规定可以分给遗产的人提出取得遗产的要求，法院应视情况适当分给遗产。当然，以上问题都是在没有遗嘱的情况下进行讨论的，若死亡一方留下合法有效的遗嘱，当事人可作为受遗赠人接受遗赠。
2、外部财产关系
外部财产关系主要表现为非婚同居当事人在同居期间的对外债权债务关系。原则上，同居期间对外债权债务以实际权利义务人和各自实际所占比例承担。即个人债务由个人承担，为共同生活进行生产经营和消费支出而承担的共同债务由双方共同承担，但不包括住房按揭贷款。同居期间，当事人一方因日常家务与第三人发生法律行为而负担债务的情形下，应由双方当事人对外承担连带责任，共同负责债务的清偿。一方能够证明对债权债务实际所占份额的，在该债权债务实现后可转化为双方的内部权利义务关系。

（作者单位：北京市第一中级人民法院）